堺市で注文住宅を建てたいと考えはじめた方へ。
失敗しない方法、知らないと損する情報、相場や流れ、メリット・デメリット等々
多くの情報で溢れている中、調べることが多すぎて疲弊する前に、是非読んでいただきたい、堺市で注文住宅を建てる場合の情報を見やすく箇条書きに全てまとめました。
大事なポイントを項目ごとに分類していますので、気になる部分に目を通して、堅実に家づくりを進めましょう。
■基本中の基本
営業マンによる契約を急いではいけない：なぜなら値引＝素材、工期の短縮、人件費に直結
下請け工務店に頼まない：なぜなら大手ハウスメーカーの下請け工務店には能力が無いため
優先度が最も高いのは耐震性能：設備等と異なり後から変更が困難、耐震性能に費用を掛ける
費用の優先順位：耐震＞断熱＞設備 そこにデザイン性（外構含む）、担当者、企業性を考慮
■土地について（土地選び）
堺市の住環境：大阪府第二の政令指定都市。世界遺産や伝統産業に恵まれた歴史的な商業の街
人口推移：子どもの出生率は減少傾向だが、国や大阪府と比較すると高い値で推移
災害リスク：堺市の内水・土砂災害・津波ハザードマップ・防災マップ（堺市役所リンク）
ライフライン：堺東駅前の再開発、住みよさランキング大阪府内10位（外部サイト：MUFG）
ポイント：土地を探す前に建築会社に相談する、建築士による建物との相性を確認する
平均坪単価：50万0955円/坪→大阪府平均の2分の1程度の価格（2022年）
■建築会社について
ハウスメーカー（注文住宅）：工期短縮、一律規格、一定品質、割高
（イメージ：チェーンファミリーレストラン）
ハウスメーカー（建売住宅）：早さ重視の施工、最低限の性能、販促率利益率重視の営業
（イメージ：ファストフード店）
地域工務店（注文住宅）：工期長い、自由度が高い、割安、当たり外れが大きく下調べ必須
（イメージ：個人レストラン）
設計事務所＋工務店（注文住宅）：工期とても長い、設計・素材共自由度がとても高い、割高
（イメージ：懐石料理）
ハウスメーカーの違い：値段だけでハウスメーカーを選ぶと必ず失敗する
（安価な素材＝メンテナンスが割高）、耐震性能・省エネ性能は価格帯次第
工務店選びの条件：強い特色・一貫性があるか、大手の下請けでないか、
要望を重視してくれるか、自社設計自社施工、メンテナンスに力を入れているか
モデルハウス：住宅展示場のハイグレードなモデルハウスではなく現場見学を重視する
■比較サイト、口コミサイトについて
ランキングサイト：比較サイトは多くが課金制の紹介サイト（ランキング自体に意味はなく、紹介手数料やWEB広告業者への支払い次第で順位が変わる為、安易に参考にしてはならない）、
口コミはgoogle等で直接確認する
一括見積もりサイト：掲載時・契約時・一括見積時に施工会社に高額な紹介料の課金あり
（1ページいくら、1棟契約ごといくら）
→そのまま建物価格へ大きく影響するため、面倒でも気になるサイトから1社づつ依頼する
→その方が建物価格的にお得
■費用と相場、坪単価
費用の総額：建物本体＋その他工事（外構、地盤改良）＋諸費用（税金、登記等）＋土地代
建物本体価格の比較（イメージ）
1000万円：限定的な建売狭小住宅
2000万円：建売、ローコスト住宅、最低限、狭小住宅、2階建て2・3LDK
3000万円：低～並程度、耐震・断熱性能を必要分確保するにはこの辺りから、2階建て3LDK
4000万円：各仕様にこだわることが可能、インナーガレージ、2世帯住宅
5000万円：ハイグレードな仕様を選択可、又は大きいサイズの建物
建物坪単価：様々な要因で上下するのであてにしない、当初金額の±500万円は見込む
費用の総額：＝本体工事費＋その他工事費＋諸費用（＋土地取得代金）
メンテナンス費用：毎月1万円づつ積み立てる（＝10年で120万円）、
建売住宅＞低価格注文住宅＞高価格注文住宅→メンテナンスフリーな素材を使っているか、
基本的にハイグレードな素材程メンテナンス不要。ただし設備の入替等する場合は逆。
地盤改良工事：本体価格と別に100～200万円程度見込んでおく。ただし不要な場合もある。
外構工事費用：本体価格と別に建物価格の10～15％程度見込んでおく。
砂利とコンクリートだけの殺風景外構の場合は100万円程度。
上記より、土地まで含めた総額は2000万円～9000万円以上。差が大きい。
ローンを組む：ファイナンシャルプランナーによるライフプランニングをすることで、
生涯に渡っての資産の試算をしておくことがオススメ。
■利用できる補助金（堺市の場合）
地域型住宅グリーン化事業、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）、ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）住宅関連事業（補助金）、住まい給付金、グリーン住宅ポイント等が使用できます。
国の補助金制度等>>>
また堺市独自の補助金を活用出来る場合もあります。
堺市で使える補助金>>>
■建売住宅と注文住宅
建売住宅：安価、構造・断熱・設備とも全て低仕様（建物価格を引き下げる為）、
大量生産、画一的な間取り、早く作ってナンボの世界（区画ごとの担当制）、
施工は一律で精度は高くないがプランが簡単な為施工難度も低い
注文住宅：高価、費用を掛けるべき場所にかけられる、一棟ごとの独自プラン、
費用を下げる標準仕様がある、1棟ごと担当、現場ごとにプランが異なるため施工技術が必要、
建築会社による差が大きい、工期が長くその分人件費が掛かる
上記により、建売住宅と注文住宅の費用は比べ物にならない。
（ローコスト注文住宅は様々な面で建売住宅に仕様が近い≒建売住宅で十分な場合が多い）
建売住宅は値引き可能：既に建てられているため金額が下がっても仕様が下がらない
注文住宅は値引き厳禁：工期・人件費削減となるため危険
■家づくりの流れ
まずはどのように動けばよいか、具体的なイメージを持っておくことが重要。
はじめから住んだ後のメンテナンスまで>>>
住まいづくり講座の紹介 YouTube ＞
家づくりを検討中の方におすすめします>>>
■構造、工法
耐震性能：素材・工法による違いよりも何よりも耐震等級が最重要
許容応力度計算（詳細な構造計算）等級3＞壁量計算（簡易な計算）等級３＞等級2＞等級１
耐震性能が低いとどの構造を用いてもダメ。
構法・構造材による違い
木造（在来軸組）：コスト小、間取り変更がしやすい、空間が小さい
木造（2×4）：コスト小、間取りの自由少、気密が比較的高い、窓が大きく取れない、空間が小さい
木造（プレハブ）：コスト小、間取りの自由が極端に少ない、注文の場合メリットが少ない
木造（SE構法・プライベート構法）：コスト中、柱や壁が少なく大空間可能、柱や梁が大きい場合がある
鉄骨造：コスト大、大空間可能、構造材自体には断熱性能は無い、柱や梁が大きい場合がある
RC造：コスト特大、気密・防音が高い、大空間可能、構造材自体には断熱性能は無い、柱や梁が大きい
■断熱、省エネ性能
断熱性能等級４：過去は最高等級。2025年4月から最低等級となり、3以下は法律上、
既存不適格建築物になる可能性が高い（売れにくくなる）、建売・ローコスト住宅レベル
断熱性能等級6（G2）UA値0.46：注文住宅なら無理なく（費用を大きく上げずに）クリアできるレベル、
ここに達してない建物は注文住宅でする必要性は薄い
断熱性能等級7（G3）UA値0.26：断熱高水準レベル。ただし世界的基準のパッシブハウスには及ばない
気密性能：建物の隙間。実測でしか測れない為、ここが小さい程建物の精度が高い。
公表していない・不要と考えている建築会社は精度を気にしてない。高気密住宅の最低C値「1.0以下」
■その他
住宅展示場にあるモデルハウスは「大きめ」で「ハイグレード」なため全ての設備が標準仕様ということはほとんどありません。つまり「坪30万円」としている建築会社でも、展示場の建物は坪80万円のことも。実際にはどのような設備を選択するのか、窓の形状やフローリングの種類でも坪単価は変わります。オプションを選択しないとモデルハウスにならないケースも多いので、現実的ではなく参考にならない場合もあります。その為、モデルハウス自体よりも実際の工事現場や完成見学会など、現場を見ることが出来るイベントを活用しましょう。
また、安さだけでハウスメーカーを選ぶのは間違いです。間取りやオプションの追加などで同じ会社でも坪単価は大きく上下します。そのため予算や希望に応じて良い提案をしてくれる会社を選ぶことが重要です。
間取りの作り方やオプションの追加などによって、１つのハウスメーカーでも坪単価は大きく変わります。
とにかく安いハウスメーカーを探すのではなく、限られた予算内で最高のプランを提案してくれる会社を探すのが正解です。
■つむぐ家の仕様
結局のところ、つむぐ家ではどのような家が建てられるの？ということで一覧でまとめました。
つむぐ家のお品書き
省エネ性能 HEAT20 G3
外皮性能 UA値0.26以下
気密性能 C値0.5以下
耐震性能 ルート2計算で耐震等級3
平面計画 最大9Mの大空間
環境性能 近隣考慮、日射計画、湿度調整、全館換気
健康効果 ヒートショック緩和、アレルギー緩和
各種保証 完成保証、住宅瑕疵保証、地盤保証、シロアリ保証
アフター 「60年」定期メンテナンス
一級建築士による敷地ごとのパッシブ設計
全棟にて完成時気密測定を行う緻密施工
公的証明にて資産価値継続を重視
・つむぐ家の施工事例
https://e-emss.com/works/
